樓市話山論見(jiàn)：預(yù)測(cè)一下未來(lái)一二、三四線城市房?jī)r(jià)到底能夠回調(diào)到多少？

在過(guò)去的2020年的整整一年里，房?jī)r(jià)走勢(shì)就一直非常低迷，也讓人們看到的房?jī)r(jià)下跌的希望。但是很多看漲房?jī)r(jià)的人認(rèn)為，房?jī)r(jià)就不可能下跌，就算是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)也只是經(jīng)歷的短暫下跌就又漲了回來(lái)。另外在2014年和2015年時(shí)，在大家都不看好房?jī)r(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)又走出了翻倍大行情。所以這些看漲房?jī)r(jià)的人認(rèn)為，雖然目前房?jī)r(jià)走勢(shì)有所低迷，但是也只是短暫回調(diào)而已，房?jī)r(jià)以后還是會(huì)很快漲回來(lái)。就比如北京師范大學(xué)教授*潘，他們認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)還不高，買不起房子是個(gè)人原因，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，北京未來(lái)房?jī)r(jià)可以漲到80萬(wàn)元/平方米。但是現(xiàn)在根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策和目前住房資源的供需關(guān)系，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真的已經(jīng)非常高了，并且也看不到了房?jī)r(jià)還能繼續(xù)大漲的基礎(chǔ)。隨著住房慢慢回歸居住屬性、“房住不炒慢慢深入人心”之后，目前虛高的房?jī)r(jià)肯定會(huì)慢慢回歸合理水平。那么，未來(lái)房?jī)r(jià)如果下跌，一線跌到20000元/平方米，二線9000元/平方米，三四線4000元/平方米，有這種可能性嗎？咱們一起來(lái)看一看。

首先是一線城市房?jī)r(jià)下跌到20000元/平方米?，F(xiàn)如今一線城市還是只有4個(gè)：北京、上海、廣州和深圳，目前這4個(gè)城市的房?jī)r(jià)除去廣州之外，基本上都在6萬(wàn)元/平方米以上，很多市區(qū)樓盤的房?jī)r(jià)都在十幾萬(wàn)一平方米左右?？梢钥闯?，這4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)非常高，特別是北京和深圳，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了30，已經(jīng)屬于嚴(yán)重偏高的水平。而從2016年9月份國(guó)家開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)之后，這4個(gè)一線城市樓市被調(diào)控的力度都非常大。特別是北京和深圳，在2017年房?jī)r(jià)都隨即出現(xiàn)了不小幅度的回調(diào)，而北京房?jī)r(jià)由于調(diào)控政策一直沒(méi)有放松，所以這些年來(lái)北京房?jī)r(jià)走勢(shì)一直穩(wěn)定地慢慢回調(diào)，特別是2020年北京房?jī)r(jià)又出現(xiàn)不小回調(diào)。而深圳的房?jī)r(jià)在2017年回調(diào)之后，后面深圳樓市由于廢止了“豪宅稅”，導(dǎo)致深圳樓市又開(kāi)始炒作起來(lái)，直到2020年炒作有嚴(yán)重起來(lái)，房?jī)r(jià)也快速上漲起來(lái)。當(dāng)然，深圳樓市最終又面臨調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾年，深圳房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回調(diào)。

而對(duì)于上海和廣州的樓市，房?jī)r(jià)雖然非常高，但是調(diào)控政策一直收得也比較緊，樓市炒作現(xiàn)象也不是很嚴(yán)重。上海的房?jī)r(jià)有著人口經(jīng)濟(jì)的支撐，房?jī)r(jià)走勢(shì)也穩(wěn)定一些，所以未來(lái)想繼續(xù)下跌也有點(diǎn)困難。而廣州現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還算是比較低的，是四個(gè)一線城市中房?jī)r(jià)最低的城市，目前廣州的房?jī)r(jià)均價(jià)在3萬(wàn)到4萬(wàn)元之間，房?jī)r(jià)差距很大，天河房?jī)r(jià)甚至能達(dá)到8萬(wàn)甚至10萬(wàn)以上，花都的房?jī)r(jià)甚至低于2萬(wàn)。所以廣州的房?jī)r(jià)就有20000元/平方米的價(jià)格，只是地理位置不好而已。其實(shí)根據(jù)目前一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口流入水平以及住房的供需關(guān)系來(lái)看，未來(lái)一線城市的住房需求還會(huì)隨著人口增加而繼續(xù)增加。作為我們國(guó)家發(fā)展的最好的城市，這些一線城市的房?jī)r(jià)未來(lái)想跌回20000元/平方米概率非常低。因此，很多人在前往這些一線城市工作之前，一定要考慮好這些城市房?jī)r(jià)，買房確實(shí)非常困難。

然后是二線城市房?jī)r(jià)跌到9000元/平方米。我們國(guó)家現(xiàn)在有45個(gè)二線城市，雖然現(xiàn)在有了新一線城市說(shuō)法，其實(shí)還是以前的二線城市。在這45個(gè)城市中的省會(huì)城市中，目前房?jī)r(jià)最低的城市就要數(shù)長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)，現(xiàn)在長(zhǎng)沙的平均房?jī)r(jià)就低于10000元/平方米，所以目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)已經(jīng)符合要求了。而在其他的二線省會(huì)城市中平均房?jī)r(jià)都已經(jīng)破萬(wàn)，像廈門、杭州、南京等城市已經(jīng)非常高了。還有珠三角和長(zhǎng)三角區(qū)域的二線城市的房?jī)r(jià)也都非常高，而且目前還在繼續(xù)上漲。在筆者看來(lái)，二線城市是我們國(guó)家未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間最大的城市，這些城市的房?jī)r(jià)隨著人口不斷流入房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，所以想跌回9000元/平方米的價(jià)位也非常難。根據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷預(yù)測(cè)的那樣，現(xiàn)在人口的流動(dòng)已經(jīng)從“農(nóng)村流向城市”轉(zhuǎn)變成了“小城市流向大城市”，而現(xiàn)在一線城市的生活壓力已經(jīng)很大了，現(xiàn)在很多更愿意選擇自己家鄉(xiāng)的省會(huì)城市或者發(fā)展得好的城市工作生活。就比如湖北的武漢、河南的鄭州和洛陽(yáng)、山東的青島和濟(jì)南、江蘇南京和江蘇等等，這些城市，這些城市最近這些年的發(fā)展速度非?？?。因此這些城市隨著人口的不斷流入，房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)樽》啃枨笤黾佣蠞q。在更重要的是，這些城市的樓市泡沫應(yīng)該比一線城市和三四線城市的樓市少一些，是目前城市中房?jī)r(jià)相對(duì)比較合理的了。

最后是三四線城市房?jī)r(jià)回到4000元/平方米。在筆者看來(lái)，對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、人口不斷流失、和資源不斷萎縮的三四線城市的房?jī)r(jià)，未來(lái)大概率會(huì)回到4000元/平方米。因?yàn)檫@些城市的樓市泡沫比很多二線城市的樓市泡沫大很多，二線城市的房?jī)r(jià)還有著人口、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的支撐，而這些三四線城市的房?jī)r(jià)有什么支撐呢？什么都沒(méi)有，并且這些城市的房?jī)r(jià)也不低。比如很多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的小縣城房?jī)r(jià)都在七八千元每平方米左右，個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)也突破了萬(wàn)元大關(guān)，這樣的房?jī)r(jià)可能比周邊的省會(huì)城市的一些郊區(qū)樓盤的價(jià)格還高。因此，目前這些三四線城市的樓市泡沫非常大，房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?。隨著棚改貨幣化安置政策的結(jié)束，這些三四線城市的樓市也就失去了大量資金流入和大量的購(gòu)買力極強(qiáng)的拆遷戶。在這之后，大部分三四線城市的樓市也就是失去了最后的支撐點(diǎn)。隨著人口的不斷流出，人們會(huì)越來(lái)越不看好三四線城市的房?jī)r(jià)，三四線城市的房子也會(huì)越來(lái)越難賣了。當(dāng)人口流出到一定程度時(shí)，一些三四線城市的房子肯定會(huì)出現(xiàn)賣不掉也租不出去的境況，到那時(shí)，三四線城市的房?jī)r(jià)就會(huì)一路下跌了，下跌到4000元/平方米應(yīng)該會(huì)是一個(gè)很簡(jiǎn)單的事情。

就如現(xiàn)如今的阜新、鶴崗和玉門一樣，現(xiàn)在像東北三省和四川、云南等省份的一些三四線城市的樓市也慢慢出現(xiàn)了這種情況。所以對(duì)于這3個(gè)預(yù)測(cè)，應(yīng)該就只有三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌回4000元/平方米這一個(gè)預(yù)測(cè)會(huì)實(shí)現(xiàn)。

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