樓市話(huà)山論見(jiàn)：警惕房?jī)r(jià)泡沫的隱憂(yōu)

在“房住不炒”的基調(diào)下，我國(guó)房?jī)r(jià)保持了近40個(gè)月的增速放緩趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)增速放緩拐點(diǎn)在2020年逐漸顯現(xiàn)，其在去年年中表現(xiàn)出增速上漲的勢(shì)頭。這與疫情期間我國(guó)貨幣政策、信貸政策、國(guó)際貨幣環(huán)境存在顯著聯(lián)系。

疫情期間，我國(guó)實(shí)施了積極的貨幣政策，M2增速?gòu)?月至12月始終維持在10.7%水平，打破了之前連續(xù)35個(gè)月M2增速?lài)@在8.5%上下波動(dòng)的格局，這構(gòu)成了房?jī)r(jià)上漲的貨幣環(huán)境。此外，去年年中，房地產(chǎn)企業(yè)大量債務(wù)面臨到期，疊加疫情下經(jīng)濟(jì)疲弱，政府也適當(dāng)放松了房貸政策，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力，避免可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，同時(shí)在一定程度上起到了托底宏觀經(jīng)濟(jì)的作用。

與此同時(shí)，隨著美國(guó)疫情愈演愈烈，美聯(lián)儲(chǔ)從3月開(kāi)始實(shí)施極度寬松的貨幣政策，聯(lián)邦基金利率從1.59%快速降至0附近。一方面，這使得國(guó)際市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，過(guò)多的貨幣會(huì)通過(guò)各種方式推高資產(chǎn)價(jià)格；另一方面，美國(guó)極度寬松的貨幣政策會(huì)產(chǎn)生外溢效應(yīng)，從而使得各國(guó)競(jìng)相實(shí)施寬松貨幣政策，進(jìn)一步加劇了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

在去年極其特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景和貨幣環(huán)境下，疫情期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化具有如下特征：

（1）全國(guó)百城住宅價(jià)格僅在2與和3月環(huán)比變動(dòng)累計(jì)錄得負(fù)增長(zhǎng)，其中2月環(huán)比跌幅為-0.24%，3月環(huán)比變動(dòng)為0.14%，在隨后的11個(gè)月里，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)錄得正漲幅，這也使得百城房?jī)r(jià)同比下降趨勢(shì)得到逆轉(zhuǎn)，價(jià)格指數(shù)環(huán)比累計(jì)漲幅達(dá)到了3.94%。

（2）在城市方面，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，2月價(jià)格與1月持平，隨后便一直維持上漲趨勢(shì)，12個(gè)月環(huán)比累計(jì)漲幅為3.05%；二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在2月環(huán)比跌幅最大，達(dá)到-0.38%，隨后開(kāi)始上漲，漲幅為3.73%；三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在疫情初期環(huán)比也呈現(xiàn)明顯跌幅，為-0.24%，隨后12個(gè)月漲幅為4.97%。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，但漲幅較弱，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅最大。

（3）對(duì)于二手房?jī)r(jià)格而言，一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出明顯的差異化特征，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格在2-3月份維持平穩(wěn)之后，便開(kāi)啟快速上漲行情，環(huán)比累計(jì)漲幅達(dá)到9.2%；而二三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有顯著上漲，其中二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格從5月之后逐漸企穩(wěn)，維持在2.1-2.2%水平波動(dòng)，三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出逐漸下跌走勢(shì)。

由此可見(jiàn)，從全國(guó)層面來(lái)看，房?jī)r(jià)自新冠疫情爆發(fā)以來(lái)漲幅約為3.74%，二手房漲幅約為2.30%，新房表現(xiàn)出更大幅度的漲幅。由于一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格受到限價(jià)影響，新房?jī)r(jià)格波動(dòng)弱于二三線(xiàn)城市，但其二手房?jī)r(jià)格快速上漲，這也導(dǎo)致一線(xiàn)城市新房和限價(jià)盤(pán)頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象。

在熱點(diǎn)財(cái)經(jīng)事件中，去年深圳南山、寶安等區(qū)域房?jī)r(jià)快速攀升，今年初上海房?jī)r(jià)不斷升高均成為社會(huì)廣泛探討的話(huà)題。這也使得催生了房?jī)r(jià)調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，主要包括升級(jí)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)五方面內(nèi)容。

其中，深圳限購(gòu)政策力度最為及時(shí)和嚴(yán)苛，2020年7月便頒布了史上最嚴(yán)限購(gòu)新政，尤其是對(duì)本地戶(hù)籍家庭、夫妻離異購(gòu)房行為進(jìn)行了限制，包括戶(hù)籍家庭購(gòu)房限制提高至需要連續(xù)繳滿(mǎn)三年個(gè)稅或社保，而非戶(hù)籍人口需要五年社保，并且對(duì)離婚夫妻的購(gòu)房資格需倒追三年計(jì)算套數(shù)，這些政策在全國(guó)都是首次出現(xiàn)。其他城市也陸續(xù)在既定限購(gòu)政策下提高門(mén)檻，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，其中，寧波強(qiáng)化購(gòu)房資格管控，對(duì)父母投靠子女落戶(hù)加上落戶(hù)年限和社保限制，杭州提高“無(wú)房家庭”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

從國(guó)際對(duì)比來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比、售租比已遠(yuǎn)超主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。根據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)的2020年末數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比為29.02，居于世界最前列，是韓國(guó)的1.23倍（23.63），日本的2.23倍（13.04），德國(guó)的3.18倍（9.13），美國(guó)的7.27倍（3.99）。從售租比來(lái)看，我國(guó)住宅售租比為61.92，租金回報(bào)率為1.6%，售租比僅低于韓國(guó)的88.33，而遠(yuǎn)高于日本的43.41，德國(guó)的29.63，美國(guó)的10.98。在家庭房貸按揭方面，當(dāng)前我國(guó)按揭收入比為232.37%，遠(yuǎn)高于韓國(guó)的163.61%，日本的75.2%，德國(guó)的54.68%，美國(guó)的29.42%。可見(jiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)主要估值指標(biāo)均遠(yuǎn)高于美日德，僅在租售比方面優(yōu)于韓國(guó)，而在房?jī)r(jià)收入比也遠(yuǎn)高于韓國(guó)水平。

從房貸狀況來(lái)看，我國(guó)居民按揭收入比處于高位，大部分居民每月均面臨較大額度的按揭支出，這使得我國(guó)家庭每月收支受到剛性約束，并對(duì)家庭消費(fèi)等其他支出產(chǎn)生負(fù)向影響。

新冠疫情使得國(guó)際國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境產(chǎn)生了顯著變化，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題凸顯，推升了居民債務(wù)水平，長(zhǎng)此久往將會(huì)妨礙我國(guó)通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需實(shí)現(xiàn)暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)的新發(fā)展格局目標(biāo)。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的形式之一，但是房?jī)r(jià)非理性上漲將不僅可能會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，而且錯(cuò)誤的處理方式將會(huì)使得一國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入持久的衰退，日本的房?jī)r(jià)泡沫破裂和美國(guó)的金融危機(jī)都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮可能產(chǎn)生的危害提供了負(fù)面例證。因此，消化房?jī)r(jià)泡沫成為我們這個(gè)時(shí)代必須面對(duì)和必然解決的問(wèn)題。

今年是“十四五”開(kāi)局之年，兩會(huì)關(guān)于樓市的定調(diào)備受關(guān)注，今年政府工作報(bào)告中共有142個(gè)字提及房地產(chǎn)市場(chǎng)，連續(xù)三年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展仍是政府2021年工作的重要內(nèi)容之一。當(dāng)前，房地產(chǎn)政策因城施策更多是從需求側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行約束，雖然對(duì)房產(chǎn)投機(jī)型行為進(jìn)行了遏制，但同時(shí)也對(duì)剛需部分造成了錯(cuò)殺。

因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行供給側(cè)改革成為緩解住房難題的重要方式，需要進(jìn)一步提高房屋供給的多樣性，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，提供多種類(lèi)多層次的住房類(lèi)型，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，從而實(shí)現(xiàn)從供需兩端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定提供保障。

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