樓市話山論見：10月商品住宅價格微降,房貸政策調(diào)整的節(jié)奏將進一步加快

10月商品住宅價格微降,房貸政策調(diào)整的節(jié)奏將進一步加快

11月15日，國家統(tǒng)計局公布2021年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。其中，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；1-10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%。

就具體價格指數(shù)解讀來看，在商品房方面，1-10月全國商品房銷售面積為143041萬平方米，同比增速為7.3%，商品房銷售額為147185億元，同比增速為11.8%，商品房累計均價為10290元/平方米，同比增速為4.2%，10月商品房單月成交均價與9月基本持平，在經(jīng)歷兩個月下滑后趨于穩(wěn)定。

在商品住宅方面，銷售量走勢與商品房相同，價格方面10月商品住宅當月銷售均價9962元/平方米，年內(nèi)首次單月銷售均價低于萬元，與2020年同期價格水平相當。單月銷售均價的下調(diào)主要與區(qū)域成交占比變化相關(guān)，東部區(qū)域10月銷售面積占比較上月下降了1.7%，為全年最低值，中部、西部占比分別增長了1.1%和0.9%。東部、中部、西部、東北部10月單月銷售均價僅中部區(qū)域環(huán)比下跌0.8%，其他區(qū)域環(huán)比保持了一定漲幅，當然城市間存在一定差異，根據(jù)70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)看，10月價格環(huán)比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市場短期回調(diào)趨勢顯著，但相對去年同期價格平穩(wěn)的城市依然占主導(dǎo)。

同時，受去年低基數(shù)和今年上半年的商品房銷售面積在高位運行等因素影響，商品房、商品住宅銷售面積增速持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢。從近期政策動向看，9月人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會釋放了“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”的信號，隨即多地出臺措施，旨在從房企和購房者雙方面提振市場信心。10月哈爾濱、義烏、成都出臺預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力；武漢、三明、珠海調(diào)整落戶條件或?qū)τ谌瞬刨彿拷o予一定的優(yōu)惠。從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳啤?/span>

同日，統(tǒng)計局還公布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，10月70個大中城市房價整體下行的趨勢依然存在，市場降溫在房價側(cè)也體現(xiàn)明顯，其中一線城市的二手房價格環(huán)比下降0.4%，北京、上海、廣州和深圳均環(huán)比下滑。而二線城市的二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月繼續(xù)擴大0.2個百分點。

房價的下行主要有三個因素值得關(guān)注，其一，進入第四季度，房企加快現(xiàn)金回流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現(xiàn)有一定向好的跡象，但并不會改變行業(yè)的融資難的問題。這也是推動房企不斷加快銷售節(jié)奏的重要原因，通過降價的方式來拉動銷量提升，這也導(dǎo)致了部分城市房價出現(xiàn)持續(xù)下行。

其二，二手房價的下行加快的現(xiàn)象值得關(guān)注，一二線熱點城市的新房受限價影響，房價變動本身和市場熱度未必完全匹配，而二手房則對市場的體現(xiàn)則更為直接，其中二手房參考價格政策和房貸嚴控是影響的重要因素。

其三，房地產(chǎn)金融側(cè)已現(xiàn)微調(diào)。為保障房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，不少城市和區(qū)域在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支持力度。預(yù)計今年最后兩個月各地市場的變化力度也將保持差異化，預(yù)計市場成交量快速下滑的城市，房貸政策調(diào)整的節(jié)奏會進一步加快，包括針對個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和發(fā)放的提速將是重要趨勢。

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