樓市話山論見：多地升級商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度,防爛尾保交房

多地升級商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度,防爛尾保交房

11月以來，多個城市商品房預(yù)售監(jiān)管力度趨嚴(yán)，目的在于防止預(yù)售資金被挪作他用而造成爛尾樓，降低房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付風(fēng)險，維護購房者合法權(quán)益。

近期，廈門、石家莊、北京等地相繼出臺及擬出臺商品房預(yù)售監(jiān)管相關(guān)政策。在預(yù)售監(jiān)管中，資金監(jiān)管是一大重點內(nèi)容，其中包括提高預(yù)售門檻、細化預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶留存額度、入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著各地政府主管部門對商品房預(yù)售監(jiān)管力度趨嚴(yán)，以防止預(yù)售資金被挪作他用從而造成爛尾樓，此舉亦將平穩(wěn)購房者預(yù)期，但同時也影響到部分房企銷售節(jié)奏，降低資金周轉(zhuǎn)速度。

從目前來看，北京要求預(yù)售資金由購房者直接轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，而天津、青島要求房企不得直接收存房價款。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х隆?/span>

多地升級商品房預(yù)售管理政策

11月以來，多個城市升級商品房預(yù)售管理的規(guī)定。11月15日，廈門發(fā)布《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定（修訂草案征求意見稿）》，從預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售條件、罰則條款等方面進行補充，以加強商品房預(yù)售管理。

其中，廈門對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管更加精細化，首先要求商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管，在后續(xù)留存資金額度上，要求完成主體結(jié)構(gòu)工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50％；項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5％。而在現(xiàn)行的2013年《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》中，相應(yīng)條款并未體現(xiàn)得如此細致。

與此同時，福建漳州在11月9日出臺預(yù)售資金監(jiān)管實施細則，同樣是對現(xiàn)行細則的升級版，規(guī)則內(nèi)容由14條細化增加至21條。比如，提到原則上一個預(yù)售許可申請只設(shè)立一個監(jiān)管賬戶；監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺渠道業(yè)務(wù)。而此前政策并未明確預(yù)售人監(jiān)管賬戶設(shè)立的數(shù)量。

值得注意的是，11月4日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》發(fā)布，目的同樣是加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。

據(jù)悉，北京擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽。同時，為了防止部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，北京擬對存在重大風(fēng)險隱患預(yù)售項目實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)，并由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶。

而石家莊針對11月8日后出讓的部分房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)售許可形象進度要求由設(shè)計總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂，同時預(yù)售資金監(jiān)管措施跟進調(diào)整。對于石家莊的調(diào)整，這直接影響了房企的銷售節(jié)奏，進一步降低資金周轉(zhuǎn)速度，房企的流動資金壓力或?qū)⒃黾印?/span>

加強監(jiān)管目的在于降低交付風(fēng)險

除了上述城市之外，此前還有天津、重慶、青島等城市加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，以保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。其中，天津、青島要求房企不得直接收存房價款。

9月19日，重慶要求預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定，并規(guī)定一年提前使用次數(shù)不超3次，每次不超過監(jiān)管賬戶余額的1/3。此前具有一級資質(zhì)且信用狀況和風(fēng)險狀況通過核驗的開發(fā)企業(yè)，以及信用排名前30的開發(fā)企業(yè)等，享受首付款使用免監(jiān)管政策，而新政策中，所有項目預(yù)售資金都需嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

近期，北京、石家莊等多地對于預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)，是響應(yīng)了中央加快落實“兩個維護”的要求，降低房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付風(fēng)險，維護購房者合法權(quán)益。近期個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約等事件，市場觀望情緒較高，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)亦將平穩(wěn)購房者預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

其中，北京市住建委在征求意見公告中提到，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式疊加疫情影響，企業(yè)資金壓力凸顯，個別房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)資金鏈緊張甚至挪用預(yù)售資金的情況，引發(fā)社會高度關(guān)注。

不過，對房企而言，流動資金短期壓力增加，或?qū)⒌贡品科筮M一步加快營銷回款，信用水平較高的房企影響相對較小。

預(yù)售監(jiān)管旨在“管好而非管死”

值得關(guān)注的是，北京本次加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，堅持“管好不管死”的原則，在確保資金安全的情況下提高資金利用效率。為此，北京提出，在現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設(shè)周期的，可不進行預(yù)售資金監(jiān)管。

此外，石家莊也為避免“一刀切”，對舊項目、城中村、舊城改造、超低能耗和裝配式建筑、中央商務(wù)區(qū)項目的預(yù)售許可按原政策執(zhí)行。

值得關(guān)注的是，此前包括哈爾濱、義烏、長春在內(nèi)的城市則在降低預(yù)售門檻。這是地方政府積極出臺調(diào)控政策維護樓市穩(wěn)定，避免樓市“大起大落”，提振購房者對市場的信心，緩解房企資金壓力，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

其中，長春為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足，導(dǎo)致項目爛尾，允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售資金監(jiān)管。而在10月份，哈爾濱在放寬預(yù)售門檻的同時，提高了監(jiān)管資金的返還額度，扣除5%后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金的基礎(chǔ)上，每階段提高原來應(yīng)返額度的20%。

同在10月份，浙江省義烏市也降低預(yù)售條件，取消原有每批次間隔時間不少于3個月的規(guī)定。對于義烏房地產(chǎn)市場，自下半年以來，義烏商品房供應(yīng)持續(xù)保持低位，受供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性影響，成交出現(xiàn)下滑，9月商品房成交面積環(huán)比下降31%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，哈爾濱和義烏政策調(diào)整是為緩解當(dāng)?shù)貥鞘衅＼泦栴}，在降低預(yù)售許可門檻的同時，并未放松監(jiān)管。比如哈爾濱是在一定條件下“提高返還額度”，而義烏是加快房企取得預(yù)售證。

更多城市或?qū)⒄谓灰踪Y金挪用

值得關(guān)注的是，8月，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》中，強調(diào)加強對挪用交易監(jiān)管資金的整治。

北京要求預(yù)售資金直接由購房者轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，是當(dāng)前對預(yù)售資金監(jiān)管的最嚴(yán)管控，預(yù)計未來或?qū)⒂懈喑鞘邢虼朔较蚩繑n，從根本上抑制資金挪用風(fēng)險，保障購房人合法權(quán)益。

目前來看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管已成為一大趨勢，更多地方政府開始進一步加強預(yù)售資金監(jiān)管，能夠防止預(yù)售資金被挪用、確保項目建設(shè)進度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)已進入高質(zhì)量發(fā)展階段，加強預(yù)售資金監(jiān)管，將倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高運營管控能力，保證項目如期交付。

“房企通過預(yù)售獲得的資金理論上對應(yīng)未來需要履行的交房義務(wù)，因此根據(jù)房地產(chǎn)項目工程進度對預(yù)售資金實施監(jiān)管，一方面是對購房者權(quán)益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規(guī)范?！眹鴥?nèi)某專業(yè)房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，逐步加強的預(yù)售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益和房企穩(wěn)健經(jīng)營的雙重保障。同時，預(yù)售制監(jiān)管趨嚴(yán)，也將進一步放大房企運營能力差異，健康經(jīng)營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。

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