樓市話(huà)山論見(jiàn)：在泡沫中狂歡的日子，還能有多久？

前不久，各大機(jī)構(gòu)都陸續(xù)公布了2020年12月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。然而，12月的房?jī)r(jià)并沒(méi)有像很多剛需心中期待的下跌，房?jī)r(jià)依舊處于上漲趨勢(shì)，環(huán)比上漲了0.25%，漲幅較上月收窄0.07個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)表明2020年下半年6個(gè)月的平均房?jī)r(jià)全部突破了萬(wàn)元，也就意味著2020年整體房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了“萬(wàn)元大關(guān)”。不過(guò)對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，12月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來(lái)的也不全是壞消息，從中我們至少還能得出兩個(gè)比較明顯的結(jié)論。第一，房?jī)r(jià)漲幅正在逐漸收縮。說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)正按照調(diào)控方向發(fā)展，整體逐漸回歸平穩(wěn)的趨勢(shì)，否則按照往年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每年的最后兩個(gè)月房?jī)r(jià)都會(huì)迎來(lái)比較大的漲幅。第二，一線城市不再作為房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑城市。數(shù)據(jù)顯示，12月房?jī)r(jià)漲幅前5城市并沒(méi)有一線城市，連二線城市都沒(méi)有，這說(shuō)明了以往“房?jī)r(jià)輪動(dòng)效應(yīng)”不再發(fā)揮作用，房?jī)r(jià)普漲可能性進(jìn)一步降低。不過(guò)真正令人值得注意的，則是北方一些城市的房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)顯示，納入統(tǒng)計(jì)的316個(gè)城市中，有148個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，而下跌的城市又以北方城市居多：河南商丘，環(huán)比下跌6.02%；新疆博州，環(huán)比下跌3.74%；河北承德，環(huán)比下跌3.67%；吉林遼源，環(huán)比下跌3.63%；吉林白山，環(huán)比下跌3.42%；黑龍江哈爾濱，環(huán)比下跌3.38%。此外，石家莊、西安、煙臺(tái)、張家口、菏澤、連云港等多個(gè)北方城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下滑的跡象，下跌城市數(shù)量占比超過(guò)70%。

為何北方城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)這樣一種趨勢(shì)呢？筆者認(rèn)為主要有三個(gè)原因。

第一個(gè)原因是人口不斷流動(dòng)導(dǎo)致的住房需求差異。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平所說(shuō)，房?jī)r(jià)短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，因此一個(gè)地方的房?jī)r(jià)走勢(shì)最終與人口流動(dòng)有關(guān)。如今隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，每年都有剛畢業(yè)的大學(xué)生以及打工者與求職者前往一二線城市發(fā)展，帶來(lái)勞動(dòng)力的同時(shí)也增加了住房需求，因此對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，住房需求在不停增加，因此房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，而一二線城市中南方城市居多。而與之相對(duì)的一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的北方城市，人口在不斷流失，住房需求減少的同時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)受到影響。

第二個(gè)原因是樓市調(diào)控不斷收緊，房?jī)r(jià)正回歸理性。事實(shí)上，如果仔細(xì)對(duì)于一下10年前的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，如今房?jī)r(jià)上漲幅度只能算“微漲”，房?jī)r(jià)大漲趨勢(shì)能夠穩(wěn)定下來(lái)主要還是得益于近幾年來(lái)樓市的不斷調(diào)控與收緊，讓炒房客失去了炒房空間。而如今大量開(kāi)發(fā)商都活動(dòng)于三四線及以下的城市，一二線城市調(diào)控嚴(yán)厲，一些炒房客也將目標(biāo)轉(zhuǎn)向?yàn)槿木€城市或者小縣城，在樓市的不斷調(diào)控下，大城市由于各種資源配置齊全，因此整體的抗跌性比較強(qiáng)，而一些偏遠(yuǎn)北方城市則缺少相應(yīng)的資源，因此房?jī)r(jià)抗跌性比較差。

第三個(gè)原因是從宜居的角度上來(lái)看，南方城市比較占據(jù)優(yōu)勢(shì)。隨著生活品質(zhì)的不斷提升，人們對(duì)于居住質(zhì)量、居住環(huán)境也有了更高的要求，我們知道，以前北方的重工業(yè)比較發(fā)達(dá)，但是給環(huán)境多少造成了一些影響，所以北方經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“霧霾”等天氣。因此從宜居的角度上來(lái)看，南方城市比較占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此一些購(gòu)房者也會(huì)選擇在南方城市定居。

簡(jiǎn)而言之，北方城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)“失守”的跡象，實(shí)際上也是南北樓市正在呈現(xiàn)“分化”的征兆，那么這種“分化”未來(lái)會(huì)持續(xù)下去嗎？答案是否定的，相反，北方樓市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能不久后會(huì)在南方樓市“重現(xiàn)”，目前有兩個(gè)趨勢(shì)能夠證明。

一、首先是樓市調(diào)控依舊在不斷收緊。如今時(shí)間已來(lái)到2021年，也正好是“十四五”規(guī)劃的第一年，而在去年公布的規(guī)劃大綱中，也提及到了關(guān)于未來(lái)樓市的發(fā)展問(wèn)題，字雖少但是含金量巨大：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從過(guò)去的調(diào)控歷程中，我們也見(jiàn)識(shí)到了調(diào)控的威力，就以11月的房?jī)r(jià)為例，連很多人心中“房?jī)r(jià)永不會(huì)跌”的深圳，經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控之后都出現(xiàn)了下跌，可見(jiàn)一斑。此外，今年還有相應(yīng)的“限貸令”的出臺(tái)，對(duì)于個(gè)人以及房企的融資進(jìn)行了約束，限制了流入樓市的資金。以及“三條紅線”的正式落地，房企為了降低自己的負(fù)債率，只能選擇多出售一些房產(chǎn)來(lái)加速變現(xiàn)，比如進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)下壓或者活動(dòng)等，需要明白的是，房?jī)r(jià)“抗跌性強(qiáng)”并不等于“房?jī)r(jià)一直會(huì)漲”。

二、其次是樓市正面臨的“人口斷崖”問(wèn)題。前不久清華大學(xué)進(jìn)行的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)論壇上”，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任馮煦明指出，國(guó)內(nèi)存在著“人口世代斷崖”的問(wèn)題：

以30年劃分人口世代，“90-10后世代”總?cè)丝谙啾取?0-80后世代”減少了1.5億人。30年間減少1.5億，這并不是一個(gè)小數(shù)字，世界上人口總量超過(guò)1億的國(guó)家也只有15個(gè)左右?？梢?jiàn)，人口正面臨著越來(lái)越嚴(yán)峻的形勢(shì)。兩個(gè)月前任澤平及其團(tuán)隊(duì)曾發(fā)表了名為《建議開(kāi)放三胎：中國(guó)人口報(bào)告2020》的文章，里面指出了人口將會(huì)在“十四五”期間進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。無(wú)獨(dú)有偶，從公布的第六次全國(guó)人口普查初步數(shù)據(jù)看，同樣也顯示出中國(guó)人口已經(jīng)接近負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。正如上文已經(jīng)提到過(guò)的，“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口”，如果人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)后，同時(shí)樓市又呈現(xiàn)房子數(shù)量“供過(guò)于求”的話(huà)，那么未來(lái)房子可能就會(huì)面臨“無(wú)人接盤(pán)”的問(wèn)題。

簡(jiǎn)單總結(jié)一下，房?jī)r(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快，除了讓更多的人買(mǎi)不起房外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)也造成了一定的影響，但與此同時(shí)如果房?jī)r(jià)下跌過(guò)快也對(duì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，最好的方法讓房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定或者“穩(wěn)中有降”。正如央行原副行長(zhǎng)吳曉靈警示的一樣：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個(gè)國(guó)家、每個(gè)人都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

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