樓市話山論見(jiàn)：從2021年開(kāi)始，中國(guó)房貸利率步入新模式

從2021年開(kāi)始，中國(guó)房貸利率步入新模式。這意味著，原有的政策性貸款基準(zhǔn)利率將失去指導(dǎo)價(jià)值，房貸利率進(jìn)入變化更為頻繁的時(shí)代。換句話說(shuō)，自今年1月1日起，部分存量個(gè)人房貸利率迎來(lái)重新定價(jià)，選擇以LPR定價(jià)的房貸一族，月供在2021年會(huì)發(fā)生變化，少則月供減少幾十元，多則上百元。這種變化，得益于央行在2020年進(jìn)行的房貸利率改革。房貸利率改革后，所有存量房貸面臨“二選一”：要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么變成LPR浮動(dòng)利率。所以， 從2021年開(kāi)始，凡是選擇LPR浮動(dòng)利率的，房貸利率每年都會(huì)切換一次。

如果以1月1日作為時(shí)點(diǎn)，那么第一批房貸利率轉(zhuǎn)換就要來(lái)了。當(dāng)然，如果你之前沒(méi)有將固定利率改為L(zhǎng)PR，那這一次的降息，與你無(wú)關(guān)。對(duì)選擇LPR浮動(dòng)利率的購(gòu)房者而言，利好還是看得見(jiàn)的，因?yàn)?020年以來(lái)，央行一共已經(jīng)進(jìn)行過(guò)兩輪LPR降息：1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計(jì)降息30個(gè)基點(diǎn)；5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計(jì)降息15個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)央行官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1年期LPR為3.85%，而5年期及以上LPR則為4.65%，該數(shù)據(jù)已經(jīng)是連續(xù)9個(gè)月原地不動(dòng)。在今年度推行的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的過(guò)程中，由于大多數(shù)人的房貸利率轉(zhuǎn)換日，都定在每年的1月1日。因此2020年最后一個(gè)月的LPR利率，將決定他們2021年全年的房貸利率。不過(guò)，雖然近9個(gè)月LPR數(shù)據(jù)沒(méi)變化，但由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個(gè)BP（1BP為0.01%），若購(gòu)房者的房貸利率轉(zhuǎn)換日定在每年的1月1日，則從2021年1月1日開(kāi)始，房貸利率將降息15個(gè)BP。

利率降15Bp，月供少還多少？

2021年房貸利率=2020年12月LPR(4.65％)+加點(diǎn)數(shù)值

(2020年12月21日公布的LPR一年期LPR是3.85％，五年期LPR是4.65％)

注:住房一般都是五年期以上的貸款利率

假設(shè)小張貸款200萬(wàn)，貸款時(shí)間是30年，貸款方式：等額本息，當(dāng)初簽合同的時(shí)候是基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮10%。

實(shí)例來(lái)看，基礎(chǔ)信息：

貸款200萬(wàn)，貸款時(shí)間是30年，貸款方式：等額本息；

簽合同時(shí)利率：

基準(zhǔn)利率上浮10%，即為5.39；

2021年房貸利率：

加點(diǎn)數(shù)值=4.9*1.1%-2019年12月5年期LPR利率報(bào)價(jià)（4.8%）=0.59%

2021年房貸利率=2020年12月LPR(4.65％)+0.59=5.24%

少付多少錢(qián)

原來(lái)房貸月供還款：11218.13元

2021年房貸月供還款：11031.69

2020年實(shí)際負(fù)擔(dān)的月供是：11218.13元。

2021年即將負(fù)擔(dān)的最新月供是：11031.69元。

月供減少：11218.13－11031.69=186.44元

一年就節(jié)省：186.44*12=2237.3元。

不要小看這兩千多塊錢(qián)，實(shí)實(shí)在在的RMB。

有人或許還會(huì)說(shuō)，那未來(lái)10年、20年，豈不是節(jié)省更多錢(qián)？先別想那么長(zhǎng)遠(yuǎn)，因?yàn)長(zhǎng)PR報(bào)價(jià)不斷變化，代表未來(lái)房貸利率也在不停變?，F(xiàn)在能確定的只是，2021年的月供，至于2022年甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的，還得邊走邊看。不過(guò)從短期來(lái)看，利率既有加息的可能，也有繼續(xù)降息的可能，這也視經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而定。如果經(jīng)濟(jì)飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經(jīng)濟(jì)增速低迷，通脹低迷，通過(guò)降息來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的必要性就凸顯出來(lái)。對(duì)于廣大房奴而言，最關(guān)心的莫過(guò)于未來(lái)LPR走勢(shì)會(huì)如何，這直接關(guān)系著未來(lái)月供能否減少。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)幾年內(nèi)，LPR下降其實(shí)是大概率事件，在這種下行趨勢(shì)下，隨著LPR的整體降低，那么個(gè)人浮動(dòng)房貸利率也會(huì)相應(yīng)降低，買(mǎi)房貸款月供將越來(lái)越少。目前全球主要經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)期利率，都是在趨勢(shì)性走低的。數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)基準(zhǔn)政策利率接近零，歐洲日本是負(fù)利率。

為什么會(huì)這樣？因?yàn)闅W洲和日本人口紅利終結(jié)，少子化、老齡化明顯；另外，健全的社會(huì)保障讓大家創(chuàng)造財(cái)富的熱情下降。再看國(guó)內(nèi)，中國(guó)央行的最新表態(tài)是，盡可能長(zhǎng)時(shí)間的把貨幣政策保持在常態(tài)。

啥意思？就是盡量拖延邁向零利率、負(fù)利率的時(shí)間。在此趨勢(shì)下，選擇固定利率，從長(zhǎng)期看不會(huì)劃算。而長(zhǎng)期看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)處于寬松狀態(tài)，利率下降是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

因此，除非你原來(lái)的房貸有較大力度的折扣，比如85折甚至更優(yōu)惠，否則還是選浮動(dòng)利率（即為L(zhǎng)PR方式）比較劃算?？偟膩?lái)說(shuō)，房貸人還是應(yīng)根據(jù)自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。畢竟，房貸時(shí)間一般都很長(zhǎng)，沒(méi)有人知道10到30年以后的利率是高、還是低。如果你的貸款還有一兩年基本上快還完了，如果利率不高，此前利率折扣大，那就沒(méi)必要轉(zhuǎn)了，利率在4%以下的也不建議轉(zhuǎn)，你的利率已經(jīng)很不錯(cuò)了，畢竟LPR是浮動(dòng)的，也有上浮的風(fēng)險(xiǎn)。

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