樓市話山論見：信貸收緊，4月房貸利率上浮重點城市接近20個

信貸收緊，4月房貸利率上浮重點城市接近20個

貝殼研究院監(jiān)測，4月份60城主流首套房貸利率為5.38%，較3月增加4個基點；二套利率為5.65%，較3月增加3個基點。自2020年11月房貸利率止降回升，至今首套、二套利率分別累計上升17個、13個基點。4月60城房貸平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢。

13城首套和二套房貸款利率現(xiàn)上浮

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月份沒有城市下調(diào)房貸利率。在其監(jiān)測的60個重點城市中，包括長沙、蕪湖、石家莊、大連、廊坊、東莞、佛山、重慶、中山、唐山、哈爾濱、珠海、濟南、廣州、太原、南通、淮安、長春在內(nèi)的18個城市首套房貸利率上?。?4個城市（長沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟南、廣州、太原、南通、淮安、蘇州）二套利率出現(xiàn)上升。此外，在這些監(jiān)測的城市中，首套和二套利率均出現(xiàn)上浮的城市有13個（長沙、蕪湖、大連、廊坊、佛山、重慶、中山、唐山、濟南、廣州、太原、南通、淮安）。

1、首套房貸利率方面，最高的城市為成都、洛陽、開封，利率水平均為6.13%?；葜菔滋追抠J利率為6%，也處于相對高位水平。

二套房貸利率方面，最高的城市是蕪湖、洛陽、馬鞍山，利率水平均為6.37%；包括開封、惠州、成都、無錫、綿陽、合肥、南昌和安慶等城市在內(nèi)的二套房貸利率水平均位于6%以上。

2、從區(qū)域上來看，房貸加息的城市覆蓋南北各區(qū)域，京津冀城市群明顯提高。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，京津冀城市群首套、二套利率提高幅度均超過10個基點，在各區(qū)域中最顯著。其中，廊坊首二套利率提高43個基點，在60個重點城市中排名第一，首套利率提高20個基點，幅度也在60城中前列。廣州、東莞、佛山等城市，以及長沙、蕪湖、南通等長三角城市房貸利率提高。其中，長沙、蕪湖首套、二套房貸利率均提高25個基點。山東半島城市如濟南，和處于東北區(qū)域的大連、哈爾濱等城市房貸利率也出現(xiàn)不同程度上浮。

購房信貸額度面臨收緊

另外值得注意提，房貸利率與LPR之間的背離仍在繼續(xù)擴大。

4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，本月貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上個月持平，這也是LPR連續(xù)第12個月保持不變。

同時，一季度購房貸款規(guī)模創(chuàng)新高，銀行購房信貸額度面臨收緊壓力。

根據(jù)央行此前公布的一季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，居民部門新增中長期貸款規(guī)模創(chuàng)近10余年單季度最高水平，這也在一定程度上擠壓二季度及下半年的信貸額度。其中，建行、郵儲、招商等部分個人住房貸款占比超過上限的銀行，面臨較大的調(diào)降壓力。房地產(chǎn)貸款集中度管理的約束下，部分銀行房貸額度趨緊，上調(diào)購房貸款利率。

貝殼研究院分析認為，未來房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)控效果將持續(xù)釋放，銀行系統(tǒng)購房信貸額度承壓下，房貸利率繼續(xù)趨升，除熱點大中城市外，預計更多的城市將進入房貸加息的行列，樓市成交將繼續(xù)高位調(diào)整。

金融監(jiān)管頻發(fā)聲，熱點城市調(diào)控加碼

監(jiān)管方面，銀保監(jiān)會再度發(fā)聲，強調(diào)積極化解重點領域風險。要高度警惕私募基金、財富管理、房地產(chǎn)等領域涉非風險趨向。針對部分經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的情況，中國銀保監(jiān)會黨委委員、副主席肖遠企近日曾表示，經(jīng)營貸投入房地產(chǎn)市場是違規(guī)的，挪用到其他領域也是違規(guī)的，作為監(jiān)管部門，要求必須糾正。而針對經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場這一問題，央行金融市場司司長鄒瀾此前曾表示，已初步摸清經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的關鍵違法環(huán)節(jié)，會持續(xù)地跟蹤和關注相關調(diào)查的進展和最后的處理情況。

政策方面，最近一段時間以來，熱點城市對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度也頻頻加碼。為嚴格落實“房住不炒”，近期多個熱點城市出臺了相關措施，涉及土地供應、整頓房地產(chǎn)市場秩序等多個方面。

近日，上海市對新房認購細作出調(diào)整，進一步加強了商品房銷售秩序監(jiān)管。一是，延長認購時間。所有上市銷售項目，認購時間由原來的5天延長至7天。二是，提前公告信息。所有上市銷售項目，至少在認購前三天，上海市房地產(chǎn)交易中心將公示該項目認購地點、認購時間等。三是，規(guī)范認購材料。規(guī)范認購所需材料清單，并在認購規(guī)則中明確。四是，嚴格銷售監(jiān)管。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)設置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。

北京也在前期專項執(zhí)法的基礎上，近日將進一步加強房地產(chǎn)市場秩序整治工作。從公開的內(nèi)容來看，北京本輪專項整治工作全面覆蓋了新房、二手房及租賃三級市場，重點治理新房無證售房、樓盤不實宣傳、商品房合同欺詐和不平等條款、預售資金違規(guī)存取、開發(fā)商捆綁銷售和違規(guī)分銷、違規(guī)“商改住”銷售、經(jīng)紀機構(gòu)借學區(qū)房等炒作房價、信貸資金違規(guī)進入樓市、違法群租房和短租房、互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布虛假房源信息等十二項內(nèi)容。

4月21日，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》要求，享受廣州市轄區(qū)人才政策的相關人員及家庭在購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。此外，廣州還將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

熱點城市對于房地產(chǎn)調(diào)控具有更強的示范意義，不排除未來其他城市跟進。

有專人人士認為，熱點城市仍將結(jié)合市場實際變化，采取有針對性的調(diào)控政策措施，部分三四線城市未來或?qū)⒓尤胝{(diào)控行列。融資三道紅線、房貸管理兩道紅線、22城集中供地讓整個行業(yè)圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期走下去，而且將是長期政策。

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