樓市話山論見：2021年對房地產(chǎn)公司，誰耐得住降價促銷的風(fēng)險，誰才能在房地產(chǎn)行業(yè)中長久立足

2020年已悄然遠(yuǎn)走，回首樓市一年戰(zhàn)績有多少呢？從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2020年共計有166家房企成為了百億贏家，業(yè)績突破千億的也增加到了41家。而相對2019年房企業(yè)績來看，當(dāng)年有152家業(yè)績破百億，業(yè)績千億的房企共計36家。如此對比，看來樓市房企今年可謂收獲滿滿、戰(zhàn)果累累，再次躋身新高度。那么，未來2021年樓市還會增長嗎？我認(rèn)為，房企或?qū)⒃诮邓僦星笊媪恕?/span>從今年銷售業(yè)績TOP100來看，排名來中依然是頭部房企的碧桂園、恒大、萬科名列前三。2020年全年銷售總額分別是7888億元、7038億元、7011億元。位列第四、五位則分別是融創(chuàng)和保利集團(tuán)，兩者銷售總額均為5000億元左右。而中海、綠地、世茂、華潤、綠城等房企分別位列第6～10位。從銷售總額數(shù)據(jù)來看，頭部房企今年銷售額并不低。而實際上，今年房企目標(biāo)完成率卻沒有想象中那么高?！?/span>2020年企業(yè)整體的業(yè)績完成情況不十分理想，目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年。而各類房企中年銷售目標(biāo)未完成率也偏低，比如中南建設(shè)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、佳源國際、綠城中國等房企均未完成2020年的預(yù)期銷售目標(biāo)，目標(biāo)完成率分別是97.04%、91.32%、91%、89%、88.5%、86.39%、85.84%。

然而，而未來2021年樓市也不見得還能高歌猛進(jìn)走得更遠(yuǎn)，樓市如吃快餐般的前進(jìn)速度或?qū)⑾陆怠?/span>

首先，未來樓市處于被動期，調(diào)控政策要點依然不會松懈。隨著房住不炒為基點與發(fā)展行進(jìn)方向。樓市調(diào)控在“三道紅線”為主導(dǎo)政策。從2020年8月開始房企融資“三道紅線”加嚴(yán)，剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍。“三道紅線”政策的出世，房企面臨的是融資空間縮小，而融資成本不斷上升，那么對于房企也是一大考驗，房企為了響應(yīng)此政策，不惜掀起了一輪集體降負(fù)債、降杠桿的舉動，促銷打折促進(jìn)資金的回籠，“以價換量”的促銷方式，讓房企利潤空間下降，同時房企只能另尋他路求生存，投資到其他行業(yè)中發(fā)展，畢竟一條路走到死胡同了，該另尋他路。

其次，疫情之下，宏觀經(jīng)濟(jì)加大房企壓力，復(fù)工復(fù)產(chǎn)依然在恢復(fù)中。以目前各城市樓市供需來看，疫情下樓市經(jīng)濟(jì)同樣受影響，樓市供需矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)，居民收入下降，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)持續(xù)進(jìn)行中，而房源卻出現(xiàn)供大于求的市場，造成房企處于被動狀態(tài)，主動權(quán)未來掌握在剛需手中。2020年全國土地供應(yīng)量并不少，未來樓市新建房源供應(yīng)量加大，市場原有存量與新房同增。房源空置率上升，一線城市的深圳已經(jīng)是100％的城鎮(zhèn)化率，新一線的廈門也達(dá)到89.1％，按照發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率的75％，我們已經(jīng)有24個城市已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。意味著未來很難有更大的突破，畢竟人口基數(shù)增幅在下降，未來房企的生存之路被截斷而發(fā)展進(jìn)程相應(yīng)變緩。

再而，人口基數(shù)不漲就算了，城市間搶人大戰(zhàn)已經(jīng)是城市間樓市重點工作。近年來許多二線城市放開落戶限制，如杭州大專以上學(xué)歷即可落戶，武漢45歲以下大專生可全家落戶，南京、成都、西安等城市也一再再將落戶門檻，這波猛如虎的搶人大戰(zhàn)已掀起。原本五個人在同一個城市落戶，現(xiàn)在五個人分到5個城市落戶，城市房源購買力明顯會下降，房企間競爭加大，樓市房價與銷量都會降低。

最后，市場房源飽和度過高，房企求生存是難上加難。以目前北京樓市房源庫存來看，總量突破9萬套，刷新了樓市庫存紀(jì)錄。上海庫存房源總量也居高不下，總量在18萬套。而去化周期不斷加長。這意味著樓市二手房銷量被“腰斬”而難有更大的進(jìn)展。庫存量高，房價也高。樓市求生存之路唯有“以價換量”方式來贏得市場。那么，房企未來之路并不會那么暢通無阻。房企發(fā)展速度，也因為資金被庫存量截留而降速。

所以，樓市在2021年難有高杠桿形成的擴(kuò)張，房企在降速中求生存，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的常態(tài)。而受到經(jīng)濟(jì)、人口、政策、樓市房源庫存等多方因素干擾，樓市主動權(quán)受限，發(fā)展之路更加艱難。房企發(fā)展在降速中生存，這個坎唯獨適者生存，也就是誰耐得住降價促銷的風(fēng)險，誰才能在房地產(chǎn)行業(yè)中長久立足。

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